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    哈爾濱擬推十四條政策鼓勵房企降價“救市”

    http://www.lygryds.com      2020/12/1 9:04:00      財經國家周刊      評論: 0

    今年全國的房地產市場,明顯冷熱不均。

    熱的地區,疫情控制之后迎來樓市復蘇,以杭州、深圳、東莞、成都等地為代表,“打新”亂象頻出,政府紛紛祭出降溫政策。

    冷的地方,不僅沒有“金九銀十”,還被迫放松調控、企穩樓市,甚至直接呼吁市場降價。

    比如最近,《哈爾濱日報》等媒體從當地住建局獲悉,哈爾濱市正在醞釀印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》,全文共計十四條舉措,主要目標為提升樓市熱度、激發市場活力。

    “哈爾濱的十四條政策,關注了房企銷售困難等問題,符合‘一城一策’的導向。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者,“比較罕見地關注了庫存的問題,成為近期地方政府施政的一個重要風向。”

    從媒體透露的信息來看,哈爾濱“十四條”最吸引市場眼球的舉措是:“積極引導和鼓勵企業根據市場情況,采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。”

    不夸張地說,這可能是我們第一次看到省會城市的政府部門喊話,讓房企打折降價賣新房,穩住市場,穩住經濟。

    此消息一出,便迅速登上熱搜,引發激烈討論。除了哈爾濱“十四條”政策本身的意圖——是真的出于給購房者優惠考量,還是單純為了“救”而“救”,大家還關心的是,哈爾濱如果真的打響降價第一槍,后面會有更多城市跟進嗎?

    更關鍵的是,降價,能讓樓市回暖嗎?

    文 | 丹華

    本文轉載自微信公眾號“財經國家周刊”(ID:ENNWEEKLY),原文首發于2020年11月29日,原標題為《政府鼓勵降價賣房?幾個意思》。

    1

    降價賣房 實屬無奈

    在屢次地產調控之中,我們都極少聽說,地方政府主動要求開發商打折促銷降價。

    聽得最多的,往往是抑制房價過快上漲,或者維護市場穩定、防止大起大落,等等。

    這也不難理解。

    首先,開發商降房價,政府就要降地價,甚至導致土地賣不出去,而賣地收入一直都是一些地方財政的主要來源。

    財政部的數據顯示,2020年前10個月,國有土地使用權出讓收入為55965億元,同比增長超過10%。各地要擺脫土地財政,還有一段路要走。

    其次,房價下跌歷來是業主維權或者“打砸售樓處”事件的主要動因,發生頻次遠高于建材用料、貨不對板等房屋質量問題。

    別說地方政府,就是房地產企業,都不敢輕言降價,哪怕是透露出降價的苗頭,都謹小慎微。

    最后,房子是一種特殊商品,這么多年的整體上漲,讓大家習慣了“買漲不買跌”,房價下跌會導致潛在的購房者持幣觀望,反而使得市場更冷清。

    因此,無論是出于穩定財政收入,還是社會穩定等因素的考量,地方政府是沒有動力讓開發商降價賣房的。

    那么這一次,哈爾濱為何要這樣做?

    仔細分析不難發現,哈爾濱“救市”,實屬無奈之舉,其背后折射出整個東北地區樓市的疲軟。

    一位哈爾濱的房產中介告訴記者,目前,哈爾濱當地大部分開盤的新項目都在打折、讓利,“很多房子價格已經比開盤時便宜了大幾千。”

    他說,由于市場的表現不盡如人意,早在今年“十一”黃金周期間,不少品牌房企就開始了加碼促銷,實質上開啟了“搶收”的模式,“畢竟客戶就那么多,誰先拿下算誰的。”

    國家統計局數據顯示,2020年10月,哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月繼續回落,二手房價環比下跌0.4%,跌幅位居全國第二,這也是自今年6月以來,連續第5個月環比下跌。

    2

    人口流失 庫存高企

    實際上,任何一個城市的房價,都與當地人口數量、經濟增速和土地供應量等因素息息相關。

    作為黑龍江省省會,哈爾濱擁有超過5.3萬平方公里的陸地,相當于3.3個北京、8.4個上海、接近27個深圳,城鎮化率也已達到66%。

    但和整個東北地區的情況類似,哈爾濱本地的人口也在不斷流出,尤其是年輕人,“往南飛”已成一個明顯的趨勢。

    哈爾濱的統計公報顯示:2015年末,其戶籍總人口961.4萬人,比上年末減少25.9萬人;2016年末微增0.7萬人;2017年末比2016年末減少7.1萬人;2018年末比2017年末減少3.5萬人;2019年末戶籍總人口951.3萬人,比上年減少0.2萬人。

    與此同時,哈爾濱經濟發展增速也已經掉隊。2019年,哈爾濱的GDP為5249億元,人均4.88萬元,在全國省會城市中墊底,人均可支配收入為4萬元,也低于全國平均水平。

    但是,伴隨著老百姓消費需求的疲軟,哈爾濱政府賣地的熱情卻依然高漲。

    同策研究院監測數據顯示,僅今年前三季度,哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米,較去年全年漲幅超過50%。

    “由于政府前期土地供應放量,哈爾濱土地庫存一直處于較高位,尤其今年以來,由于深哈產業園區等新片區規劃發展,騰挪出大量住宅用地。”同策研究院分析師祖冰洋表示。

    克而瑞的數據顯示,截至今年10月底,哈爾濱樓市去庫存周期達到23.1個月。也就是說,即使不再新推樓盤,哈爾濱現有的樓盤要兩年才能賣完。

    本次媒體透露的“十四條”政策舉措中,還放寬了公積金貸款政策,包括部分異地職工、公務員、靈活就業人員等在使用公積金方面會更加便利,其實是擴大了購房的人群,對于刺激住房消費、加快房企項目銷售等會有積極的作用。

    同時,政策要求對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣(市),要及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況。

    對此,嚴躍進表示,“這說明政策已經在關注庫存問題了,可以看出,新的庫存壓力正在增加。這才能真正解決銷售難題和促進市場平穩健康發展。”

    3

    別走靠房地產刺激經濟的老路

    毫無疑問,哈爾濱的情況給其他三四線城市敲了一記警鐘。

    在經濟薄弱、人口長期凈流出的背景下,如果無限制地供應土地,或將透支市場的購買力。

    再比如,河南鄭州近期也發布政策,鼓勵和支持“選擇貨幣補償等多元化安置方式”,而當地的房價已經從2017年的高位,或明或暗地跌了近三年,部分郊區房價的降幅超過三分之一。

    就在今年9月,河南本土的龍頭開發商還聯合起來,試圖打造一個“不降價聯盟”,阻擋市場的下行,結果10月,鄭州的房價仍然下跌0.4%。

    克而瑞研究中心通過對全國60個重點城市進行分析,篩選出40個庫存風險較大的城市,大體可分為三類:

    第一類是短期、長期庫存雙高城市,以日照、太原、大連、寶雞為代表,這類城市不僅商品房消化周期在12個月以上,而且土地消化周期也要超過5年。

    第二類是短期庫存較高的城市,包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等地,這些城市土地消化周期均低于5年,但商品房消化周期均超過12個月,其中桂林、北海已升至40個月以上。

    最后一類是存在一定的潛在庫存風險,如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等,主要是由于近年成交土地較多,預計形成新房供應后,將產生較大的存量壓力。

    事實上,盡管疫情突襲,經濟增長的不確定性增加,中央在政策層面始終堅持“房住不炒”的定位,同時強調落實城市的主體責任。

    此時此刻,需要警惕的是,地方政府再走依托房地產短期刺激經濟的老路。多位接近決策層的行業人士認為,“因城施策”的前提應以落實“房住不炒”為目標,地方政府必須擺脫過去對房地產的過度依賴,保持定力,度過經濟結構調整的陣痛期。

    畢竟,如果真是出于給老百姓帶來實惠、解決剛需的想法,也是好事,短期內調整政策或“讓利”促銷,也許能刺激房價,但要從根本上穩住樓市,最終還是要靠苦練內功,做強做優產業,發展經濟,帶來更多的就業機會。

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    編輯:xin

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