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    從明年起,全國樓市房價將迎來大范圍“降價潮”

    http://www.lygryds.com      2020/12/8 9:44:00      小秘書日記      評論: 0

    明年起,全國樓市房價或將迎來大范圍“降價”。為什么這么說呢?

    01 政策周期影響

    我國絕大多數地方的樓市都屬于政策市場,沒法用正常市場供需關系來解釋。

    政策市場的特色之一就是市場受政策影響比市場規律影響更深遠,更有效。近年來,在國家“房住不炒”政策底線要求下,各地紛紛出臺樓市具體調控政策。當然,調控的目的是要讓樓市平穩發展,規避樓市泡沫和信貸危機風險,保障基礎消費者的權益。

    但是,在政策密集調控下,也打擊了樓市投資投機行為。房產在中國人看來,幾乎等同于家庭必需品,只是這個必需品比米面油的價格貴了N倍而已。試想一下,如果有人炒作米面油價格,會產生什么樣的后果?這引起的就不僅僅是“消費不起”的市場現象,而且會產生嚴重的社會問題。

    政策調控的最終目的,是要讓房地產市場回歸正常,回歸到以供需關系自覺調控的狀態中。

    除此外,政策調控也從源頭上打消了開發商“房地產必賺錢”的豪賭心態。房地產企業融資不得逾越三條紅線:去除預收款后資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1.0倍。

    抓住了房地產開發商回款、融資、還債這三個命門,就等于逼迫其必須將房價控制在合理范圍內,甚至為了縮短回款周期和現金流,有的開發商不得不降價銷售。尤其是三四線城市,當人口凈流入不足,也沒有了炒房客,市場需求陷入乏力之時,房地產開發商要想活下去,就只能不斷壓縮自身利潤。

    事實上,今年年底,北方已經有城市出現了打折讓利銷售的現象,而且政府監管部門也鼓勵房企降價讓利。當然,政策真正發揮作用還需要一定時間周期。

    02 人口結構因素

    首先說說中國目前的人口結構大環境。

    截至2019年底,我國16至59周歲的勞動年齡人口89640萬人,占總人口的比重為64.0%;60周歲及以上人口25388萬人,占總人口的18.1%,其中65周歲及以上人口17603萬人,占總人口的12.6%。

    此外,人口自然增長率除2016年有小幅回升,之后便呈直線式下降至3.34‰;總和生育率目前已經不到1.5,創歷史新低。以聯合國人口結構標準,中國在2000年已經進入老齡化社會。按照目前發展趨勢,我國將在2022年進入深度老齡化階段。

    這意味著什么?老齡人口不斷增加,適齡勞動力不斷減少,社會生產力將持續不足。照此推算,在樓市中,我國每年至少減少100萬人左右的購房主力群體。

    拋開其他因素,在正常市場供需關系中,如果總需求人數不斷減少的情況下,市場勢必會出現供大于需的現象。而房地產開發商要繼續在行業發展,降價或許成為唯一出路。

    03 房地產庫存問題

    根據中國房地產協會數據統計,2019年全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米,環比增長2.1%,同比增長5.7%。這意味著2019年全年全國百城庫存同比增長約6%。且庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長。

    這其中庫存壓力最大也是最危險的有兩類城市:第一類是北京、上海等一線城市周邊的縣級城市;第二類是濱海城市,包括廈門、舟山和三亞等城市表現較為明顯。除此外,今年房地產竣工面積也保持了年均20億平米左右的供應量,已接近供需失衡臨界點。

    一邊是庫存不斷拉高,竣工面積持續增長,一邊是購買力基數下降,購買需求降低。如此持續下去,將進一步加劇房地產市場供大于需。加之當前密集且措施力度較大的調控政策作用下,房地產市場短期內將出現嚴重的供需失衡局面。

    除此之外,還有其他宏觀因素,如普通人買房習慣“買漲不買跌”的現實,人口流動趨于基數穩定,適婚人數或結婚意愿下降等。

    普通對于樓市的反應往往是后知后覺。但是,大地產商總是能先人一步嗅到市場的微妙變化。李嘉誠、王健林、潘石屹等地產商,在近些年持續積極降低負債、甩賣項目,甚至已經抽身離去。這些變化也無不透露出市場的微妙變化。

    說了這么多,也別著急狂歡。畢竟基數如此龐大的房地產業,價格變動幅度過渡到普通消費者身上也只能表現出微乎其微的反應,甚至毫無反應。普通人真正能有直觀感受,還需要一定時間來消化和反饋。

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    編輯:xin

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