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    房企的“緊箍咒”更新,機會在哪里?

    http://www.lygryds.com      2021/10/1 11:39:00      住在龍城      評論: 0

    戰戰兢兢,如履薄冰。

    這或許是地產人的普遍處境,2021年,房企并不比去年好過,從超級龍頭到迷你企業,陷入資金危機的越來越多,踩在刀刃上行走,變成血色的現實。

    這段時間網上有不少網友戲稱,大家關心的不是交房品質如何,而是能不能按時交房。

    玩笑過后,不禁讓我們反思,房地產行業這樣高成本高周轉的特殊行業現如今已經發展到一個新的高度,更像是一個大浪淘沙的過程。

    而隨著市場的進一步完善,我們確實需要沉下心去思考,到底哪些企業才是真正值得我們全情投入的......

    2020年8月20日,可能是要被記載到房地產行業史書上的一天。

    住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,會議上明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,也就是此前業內多次傳聞的“三條紅線”,將于今年1月1日起全行業全面推行。

    這一次的政策,對于開發商而言,是真正的釜底抽薪,而樓市,從最初的供給處就要被裝上限制的閥門。

    具體內容如下:

    一、房企剔除預收款后的資產負債比不超過70%

    二、房企凈負債率不超過100%

    三、房企現金短債比小于1

    除此之外,拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標,央行將據此對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。

    還有對于踩線程度不同的有關規則,這些對于老百姓來說,都不用深究,只用理解這一點,房地產企業的高負債運轉模式不能再繼續了,因為就算全部符合要求負債規模增速也只能達到15%。

     

    游戲的規則變了。

    所有的指標有數字明碼標價,每次都會根據地產公司的財務報表進行管控,從源頭開始抓,嚴格控制了那些為了擴張而不斷融資類型的房企。

    事物不可單獨看,凡事都是相對的,所以“三道紅線”限制負債率也要看對誰的影響大,對誰的影響小。我們不妨看看“三道紅線”政策出臺以后各個房企在拿地方面的表現。

    2020年,太原最高樓面價由保利摘得原污水廠地塊;

    2020年,武漢最高單價由華潤摘得江岸區解放大道核心地塊;

    2020年,華潤在大連土拍中,九王爭霸寸土不讓,摘得高新區核心地塊;

    2021年,華潤摘得杭州地塊,成為截止當時最高的總價,達到111.6億元;

    ......

    在回顧這一年我們聽到所有城市的土拍市場,不難發現央企卻在一系列拿地舉措中十分搶眼,而民企則節節敗退,除了一些耳熟能詳的民企能勉強抗衡以外其他早已被擠出前十的行列。

    由于房企融資收緊,對那些擁有體量優勢、信用背書、綜合融資成本比普通民企更低的央企來說,其實是相對利好,而民企被這“三道紅線”扎扎實實擋在了“門檻”以外。

     

    上圖是今年上半年三道紅線的示意圖,不難發現綠檔基本上大部分是央企。

    這也并不是對民企的打壓,而是為了穩定房價的一種長效機制。

    從短期看,對于開發商想要拼命拿地,當然是做出了更嚴格的限制。但是,隨著城市規模化發展的紅利正在慢慢減弱,所以對于高周轉而言,也不是你想快就能快的起來的,而只有不斷的穩定地價,才能有助于房企在后期持續穩定的以合理的定價拿地。

    從這個層面看,“三條紅線”對于房企來說,是要很認真的考慮好社會責任感,而不是一味擴張高呼猛進。

    就是一個大浪淘沙的過程。宏觀機制和市場共同發力,幫我淘出來到底哪些是優質的企業,這對于購房者來說,好的更好,壞的就趕緊做出對策,太必然了。

    02

    而購房者對于綠檔企業的購房熱度,遠遠超乎我們的想象。

    三道紅線發布之前,太原各種銷售榜單中,常駐TOP3的基本上被民企所壟,富力恒大屢見不鮮。而我們看2021年前八月累計的銷售榜單,基本上都是央企的天下。

     

    對于央企來說,資金鏈出問題的可能性微乎其微。

    一方面購房者愿意買更有保障的房子,另一方面銀行也愿意貸給央企、國企這種開發商,所以這類開發商出現延期交房或者是因為資金短缺而中斷建設成為爛尾的可能性基本不存在。因此,這類開發商很容易脫穎而出。

    買房不是小事,我們掏空三代人的口袋去購置一個產品,自然而然要綜合考慮整體實力更強的開發商,“央”字、“國”字當頭的企業往往意味著品質和責任,同時這類開發商背后有著雄厚的實力,對于購房者更有保障。

    簡而言之,央企或者國企能讓人感到更靠譜,心里更踏實。

     

    03

    我們去抓典型,剖析前八月銷售金額排名第一的華潤,可以看出這種央企的表現尤其明顯。

    2013年,華潤正式進入太原,肩負著“品質給城市更多“改變”的使命不斷前行。如今8年時間一晃而過,華潤在太原的每座“城”,都成了區域的品質住宅方向標。華潤中海幸福里、華潤悅府、華潤昆侖御,都成在各自的區域中熠熠生輝,有些項目對比原先購買的價格和現在二手房的價格都已經漲到兩倍有余。

    這些可圈可點不光光是住宅,還有獨樹一幟的商業。華潤萬象城三年間成了太原許多搜索引擎中熱度TOP1的商場,遠超茂業,北美等;就連華潤的各種底商,也造就了各種網紅餐飲店......

     

    其中罕見的,就是華潤前期的規劃能力,中期的交付能力,以及后期的運營能力,或者說是一個央企大盤的落實能力。

    華潤深耕太原的8年中,基本上每一個項目都選擇在核心地段,每一個商業都真正讓商戶感到踏實,品質和口碑齊上,有承諾,有交付,有維護......

    華潤所映射的,就是央企的責任感,靠得住,扛得住。

    它們注重細節和品質的保障,而不是過度的去追求經濟效益,在工程效率和質量上讓人毫無懸念的信賴,即便項目出現了不可預見的問題,也能很快的妥善解決。

    這完全是一顆定海神針。

     

    04

    我們不去過分鼓吹,就去講事實,從銷售榜單去看一切。

    2020年11月,紫雲府正式開盤,勁銷12.6億,成為全年最高的開盤成交額。

    2021年2月,紫雲府位列當月全市銷售金額業績第一名,占市場份額6.2%,超過第二名3.69%快一倍之多; 

    2021年3月,紫雲府成交金額位列第二; 

    2021年第一季度,紫雲府成交金額位列第二; 

    2021年1-5月,紫雲府成交金額累計第一; 

    2021年1-6月半年報出爐,紫雲府項目位列第一,成交金額達到15.39億元。

    2021年1-8月,紫雲府成交金額位列第一;

    ......

    正因為央企的強大和華潤的突出,所以紫雲府締造了一個又一個的TOP1,但凡是2021年的銷售榜單,必然有紫雲府一名。

     

    究其原因,就是現階段之下,央企華潤和國企首開合力進行開發,雙國匠更為靠譜。

    華潤是目前已進入太原開發商之中,為數不多未觸碰三道紅線,且現金流表現最好的開發商之一。

    它擁有更多的流動資金,發展潛力更為強勁。

    當別人拋開一切只擔心項目能否交房的時候,買了華潤房子的業主高枕無憂,而是期待它的高品質交付,這就是選擇的差距。

    這也是沒辦法,放眼全國,當眾多大牌房企在宣傳自己公司有20年,30年歷史的時候,華潤置業啥話都沒說。畢竟一個從1938年就已經成立的房企,到現在已經有82年的歷史,從一家小商行發展到如今以實業為基礎的多元化控股企業集團。

     

    而首開作為一個在北京市國資委主導下由兩個集團合并重組的大型國企,這些年對于房地產的開發和經營已經遍布全國了,在北京尤其出名,冠有:“一部首開史半座北京城”的稱號。

    要知道,首開集團是在北京市國資委主導下由城開集團、天鴻集團合并重組形成的,以房地產開發和經營為主營業務的市屬國有大型企業集團,秉承“踐行責任,構筑美好”的品牌理念,從首都城市復興到走向全國,已經布局北京、上海,杭州,太原等三十個城市......這都是因為經過40年來的發展,首開集團已經在房地產開發綜合實力中位居前列,榮獲中國房地產百強企業綜合實力TOP10和規模性TOP10等獎項,完完全全的城市復興官。

    很多時候,首開就好比別人家的孩子,從小被夸到大,但是背后的努力卻是實實在在的。

     

    市中心核心區域+首開+華潤,則是頭部板塊+頭部房企的強強“聯姻”。

    對于購房者來說,無疑增加了許多保障。央企建設出來的產品很有可能會成為太原未來五年房子的領軍作品。

    簡而言之,老百姓不僅僅能在市中心區域買到獨一無二的項目,還不需要擔驚受怕,看看歲月靜好即可。

    而且,還有很重要的一點,這樣市中心的位置已經沒有充沛的住宅用地可以供給,面對強大的需求,這里的住宅賣一套少一套,愈發珍貴。 

    這樣的產品,這樣的地段,這樣的雙國匠保障,必然不會缺少為它買單的購房者。

    高凈值住宅講究圈層,未來圍繞這里出現的高知圈層,難以復制到別的區域,這個項目確實是一家獨秀。

    國慶已經到來,項目也再次迎來了高潮,一期正在清盤中,二期新品順勢而發,紫雲府還會帶來更大的驚喜。

    畢竟,雙國匠強悍的產品開發實力加上無與倫比的位置,必然會使得它再次成為大家的焦點。

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    編輯:xin

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